标的分析

区域概况

苏州辖6个市辖区：姑苏区、相城区、吴中区、虎丘区 、工业园区 和吴江区。

四个县级市：张家港市、常熟市、太仓巿和昆山市 。

全市面积8488.42平方公里，市区面积2742.62平方公里。

项目简介-综合分析

项目地铁上盖，交通便利，周边配套成熟，升值潜力较大。

周边存量楼盘均为尾盘，新盘入市尚需时日，未来一年销售可期。

民生信托大比例持有苏州国瑞股权，若苏州国瑞发生未按时偿付贷款本息等违约情况，民生信托将有降价销售权，且可处置苏州国瑞股权。由于民生信托投入成本较低（15亿元），相对剩余的50亿元货值，若发生极端情况，民生信托处置资产的安全边际较高。

交易对手分析

汕头花园集团

       汕头花园集团有限公司（以下简称“汕头花园”），成立于1994年4月，注册资本4800万元，法定代表人张章笋。主营业务为房地产开发，二级开发资质。汕头花园为上市公司国瑞置业（HK2329）100%控股子公司，是国瑞置业体系境内最大的控股平台和最核心的运营主体，总资产占国瑞置业的96%（2017年中报数据）。截至2018年3月29日，国瑞置业的总市值92亿港元，PE6.67倍。

      根据房企克而瑞销售排名，2017年国瑞置业销售金额为141.5亿元，分别位列流量榜和权益榜的113位和106位，较2016年第128/125位的克而瑞排名有所上升。同时，根据克而瑞统计的2017年全国房地产企业新增储备情况，国瑞置业新增土地货值174.1亿元/91位。

项目亮点

本项目地理位置优越，项目整体盈利能力较好，具有较大升值空间；

保证人整体实力较强，历史资信良好，与多家金融机构均有良好合作，信用良好，目前在国内已开发多个成熟项目，其在国内主要一二线城市拥有大量土地储备，具备一定实力及较丰富的开发经验；

本项目后续还款来源明确，金额充足，足够覆盖信托计划标的资产收益；

本项目操盘方资质较好，保证能力较强；

本项目标的项目公司实际控制，参与开发，获取真实股权，配合资金监管及资金归集，措施严格有效。

风控措施

1、土地抵押： 项目土地使用权提供抵押，本金抵押率57%。

2、保证担保及流动性支持：北京国瑞股东汕头花园集团、汕头市龙湖花木市场有限公司及实际控制人张章笋对上述贷款本金及利息偿还提供不可撤销的连带责任保证担保；上市公司国瑞置业有限公司出具流动性支持函。
3、股权过户及质押：放款前，项目公司85%股权过户至民生信托（代表信托计划）名下，剩余15%股权质押民生信托。为贷款本金及利息偿还、以及原股东的回购股权义务提供担保。

4、销售资金监管：项目建委预售资金监管户预留民生信托印鉴，接受民生信托监管，尚未发放的银行按揭贷款以及存量可售住宅房源销售形成的销售回款须根据建委要求汇入该资金监管账户。

5、印鉴、证照、账户共管：项目公司的全部公章、证照、财务印鉴及全部银行账户由双方共管。网银最高权限ukey、网银复核权限由民生信托单独管理。

6、股东会职责：修改公司章程，约定项目公司增减资、投融资、担保、清算、资产处置等重大事项须由股东会决定；股东按照持股比例享受相应的投票权，上述重大事项应经50%以上表决权同意通过。在章程中明确规定交易对手出现违约情况时，民生信托对标的项目有降价销售权。

8、股权回购：贷款到期，北京国瑞回购民生信托（代表信托计划）持有的项目公司股权。在任一还本付息期间，若借款人未及时支付信托贷款本息或保证人未履行保证责任的（宽限期5个工作日），则民生信托有权自行处置民生信托（代表信托计划）持有的和质押于民生信托的项目公司股权。

9、强制执行公证：主交易文件办理强制执行公证。