房地产投资三大先行指标回落 下半年房价大概率维稳

　　导语：富国大通发布《富国大通2019年下半年宏观经济 及投资策略 报告》。报告对2019年一、二季度世界与中国宏观经济最新形势、未来发展趋势进行预测，并提供2019年下半年投资策略。报告从宏观的角度对世界经济环境进行了上半年回顾及下半年展望，同时从微观的角度对中国的经济环境进行了2019年上半年回顾及下半年展望，并从股权投资、定增市场、可交/转换债、二级市场、黄金 、海外资产配置这六方面对上半年投资市场进行了回顾，并对下半年投资策略进行展望。

　　房地产 投资：保持高位运行，下行趋势明显

　　3月是房地产投资的全年最高点判断得到验证：2019年1月，央行 接连两次降准，累计下调存款准备金利率1pct，释放流动资金约1.5万亿。2019年年初房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落，大量购房需求复苏，同时大量资本涌入房地产市场。另一方面，年初的宏观经济数据显现出下行压力，部分地方政府纷纷放开对房地产的调控，房地产项目复工数量增加以及施工速度回升支撑3月房地产投资同比攀升。

　　6月房地产投资如预期回落：房地产投资1-6月同比增速10.9%，较1-5月下降0.3%，增速从5月开始逐渐放缓。今年以来，土地成交面积同比增速收窄，降至-31.9%，预计2019年下半年投资增速将有明显的下行趋势。

　　房地产投资：先行指标回落，楼市“小阳春”行情扭转

　　销售面积增速降幅扩大，单月销售增速同比仍为负：2019年1-6月商品房销售面积同比继续下降至1.8%，幅度较1-5月扩大0.2%，延续了4月以来的颓势。

　　全国商品房销售面积同比增速（%）

　　6月地产销售依然偏弱。一方面，6月全国商品房销售面积同比增速-2.2%，较5月降幅略有收窄，但仍处负值区间。

　　6月地产销量继续分化，一二线稳健增长，三四线跌幅仍大。

　　全国商品房价格基本企稳

　　2019年6月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.8%；其中一二三线城市涨幅均收窄。整体来看，主要城市房价基本稳定，波动率较去年有明显改善。

　　房地产投资三大先行指标：

　　1）销售

　　2）土地购置

　　3）资金来源

　　下图可以看出，三大指标出现不同程度回落，外加房地产监管的不松绑，未来房地产投资可能出现放缓。

　　房地产投资：监管趋严，“一城一策”楼市政策分化明显

　　4月份以来，部分楼市、地市成交火爆引起了监管部门的高度重视。住建部4月19日对6个城市进行不点名预警提示，5月又对仅3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连和南京4个城市“点名”进行了预警。对违规资金流入 房地产市场的监管也再次升级。据统计，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，累计金额达到1068.8万元。

　　23号文件：明确了金融机构向房企违规提供融资的政治要点，包括前端融资，像资质不达标的项目提供融资以及通过影子银行渠道违规提供资金等，从源头监管违规资金流入房地产市场。今年上半年，超过3600亿元信托资金投向房地产标的。6月份房地产信托 呈现明显的增长乏力，募集资金规模不到500亿元，相较于今年前5个月下降明显。

　　一城一策

　　严苛：

　　雄安新区对已明确拆迁村庄内的停建户发放住房补贴，停建住房给予补偿后拆除；

　　天津滨海新区新增人才落户计划

　　佛山、苏州、大连、南宁等多个城市因楼市较火被住建部约谈。苏州多次加码调控，全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

　　苏州多家银行延长放款时间或停止贷款业务。

　　西安两年迁入115万人口，房价连续39个月上涨。西安出台“最严”限购令，落户满一年才能购房。

　　中国银行 (行情601988,诊股 )在杭州率先上调首套房贷利率，从基准利率上浮5%增加到上浮8%，部分银行收紧信贷额度。

　　宽松：

　　南京高淳取消限购、珠海放宽限购。

　　二线城市抢人大战加剧，部分城市相继落地购房补贴、生活补贴、个税减免等一系列优惠政策，为人才购房、落户提供便利。

　　面临着中美贸易战的不确定、经济下行压力、中小银行出现的问题，央行势必会出台一些“稳增长、宽货币”的政策。陆家嘴 (行情600663,诊股 )论坛，银保监会 主席郭树清 强调“房住不炒”，改善房地产金融 化的问题。下半年利空利好因素互相博弈，下半年房价大概率维稳。