【爱建长盈精英-永鸿厦门湾南岸鸿溪谷房地产产品要素】
| 发行机构 | 爱建信托 | 产品状态 | 在售 |
|---|---|---|---|
| 产品类型 | 信托产品 | 返利 | 24000元 |
| 产品期限 | 2020-08-03到期 | 发行规模 | 3亿 |
| 投资起点 | 300万 | 收益率 | 9.0%~9.2% |
| 发行日期 | -- | 投资方向 | 房地产 |
| 所在地 | 付息方式 | ||
| 收益率说明 | 300 万：9.0%/年； 600 万：9.2%/年 期限 15 个月（2020 年 8 月 3 日统一到期） 【300万返24000元】 | ||
| 资金运用 | 房地产项目建设 | ||
| 风险控制 | 1、御溪谷土地使用权为项目公司按期足额偿还债务本息提供抵押担保（第一顺位，抵押率34%）。2、御溪谷项目公司股权100%质押给信托公司。3、福建永鸿投资发展有限公司、漳州鸿信房地产开发有限公司提供保证担保；4、福建永鸿投资发展有限公司大股东吴晓丽及配偶提供保证担保；5、实际控制人林雄申及配偶提供保证担保。6、信托公司掌握最高权限U盾，对项目销售账户全封闭监管，所有公章、证照由信托公司共管。 | ||
| 还款来源 | 1、鸿溪谷和御溪谷项目销售回款；2、永鸿集团统筹资金。 | ||
| 在线预约 | 立即预约 | ||
【爱建长盈精英-永鸿厦门湾南岸鸿溪谷房地产产品详情】
【项目亮点】
1、担保人永鸿集团连续三年蝉联“中国房地产开发企业稳健经营10强”荣誉称号。永鸿集团深耕漳州开发区开发建设，属区域龙头开发商；
2、项目业态98%以上均为住宅，项目现金流好，保障倍数高；
3、漳州市近五年GDP持续增长，增速近12%，居全省第1 位。同时，固定资产投资总额3328.1亿元，保持增长状态。由于漳州开发区板块近年来无土地出让，
许多大型开发商已入驻漳州开发区周边区域，市场潜力大。
二、交易对手分析
漳州鸿新
漳州鸿新房地产开发有限公司成立于 2014 年 4 月 3 日，为永鸿集团为鸿溪谷项目开发而设立的孙公 司。
漳州鸿信
漳州鸿信房地产开发有限公司成立于 2013 年 8 月 26 日，为永鸿集团为御溪谷项目开发而设立的孙 公司。
永鸿集团
2017 年，永鸿集团排名“中国房地产开发企业 200 强”，并连续三年蝉联“中国房地产开发企业稳 健经营 10 强”荣誉称号。永鸿集团深耕漳州开发区开发建设，属区域龙头开发商。已开发项目 14 个， 总开发面积 320 万平方米，主要集中于福州、漳州开发区、莆田。
永鸿集团近 2015 年—2017 年资产负债率分别为 82.8%、75.35%、77.62%，资产负债较合理。永鸿集 团的资产负债率小幅上涨，这是因为公司在 2017 年收到较多的预收房款从而增加了大量流动负债。公司 近三年的短期偿债能力趋于稳定，流动比率态势较好，近三年均保持在 1 以上，2017 年的流动比率较 2016 年有所下降是因为公司增加大量的预收款（主要为预收房款 39 亿元）使得流动负债大量增加。2017 年， 公司积极扩展业务导致营业成本大幅增加，与此同时也由于行业性质，收入确认有所延迟,预售款项 39 亿 元，从而导致公司的毛利润和净利润较 2016 年大幅下降。因此公司的销售毛利率、销售净利率和权益净 利率出现大幅下降的情况，随着收入的确认，公司的盈利能力会逐步提升。
三、区域分析
漳州，位于福建省南部，介于厦门和汕头两个特区之间，东与厦门港毗邻，西与汕头交接，南与台 湾隔海相望，是福建省对接“珠三角”的桥头堡，承接“珠三角”产业转移的核心区域之一。
近 5 年漳州市 GDP 持续增长，增速近 12%，增幅居全省第 1 位，超过全国 GDP 增速（7.1%）；同时， 固定资产投资总额 3328.1 亿元，同比增长 17.7%，是近 5 年来最高。其中房地产投资 504.55 亿，占固定 资产投资总额 15.16%，同比增长 9%。整体经济呈稳健增长。
2017 年漳州商品住房用地共出让 51 宗，环比上涨 364%，出让面积 197.5 万平方米，环比上涨 245%，土地市场进入火爆期。目前楼市政策相对宽松，处于快速去库存阶段，不限购及二套房仅不低于 40% 首付政策，一定程度上促进房价快速增长，整体供不应求。
17 年土地出让面积 197.5 万平米，环比上涨 245%。漳州开发区板块是未来重点发展板块之一，价格 高于整个漳州市平均水平。由于漳州开发区板块近年来无土地出让，目前大型开发商纷纷进驻龙海市、
漳浦县等板块，房地产市场才刚刚起步，市场潜力较大。加之厦门房地产市场持续高强度政策调整，漳 州开发区将迎来较好机会。
四、项目分析
漳州开发区销售均价 17000 元/平，明显高于整个漳州市平均房价，故漳州开发区无明文规定 20000 元/平销售限价，与此同时，漳州开发区严格控制每月备案面积，漳州开发区整体备案套数及备案面积都 收到一定影响，实际销售去化数据会更好。
永鸿厦门湾南岸项目逐步推出 7 栋高层住宅，合计销售 1157 套，每月平均去化 60 套左右。2017 年 3 月前，项目去化速度非常快，每月平均去化 80 套左右，销售均价维持在 10000-13000 元/平；2017 年 4 月以后，销售价格上升较快，达到 15000-18000 元/平，同时受到房管局控制备案销售的影响，去化速度 有所放缓，但项目整体去化效果很好，去化率达到 85%。
项目住宅可售货值为 52.48 亿，项目工程费用预计 11.3 亿。
累计净现金测算：暂不考虑商业、车位销售，项目住宅可售货值约 52.48 亿元；未来需要支付工程款 11.3 亿元，税费约 15.62 亿元（其中增值税 12.47 亿元），一年利息支出：0.62 亿；同时考虑前序鸿溪谷 项目贷款本息 4.17 亿元及项目成立 6 个月最多走款 5 亿元，故静态现金净流入=52.48 亿元-11.3 亿-15.62 亿-0.62 亿-4.17 亿-5 亿元=15.77 亿元，保障倍数为 3.28。
五、监管方案
1、账户监管：全封闭
（1）永鸿厦门湾南岸鸿溪谷和御溪谷项目账户分为日常用款户（资金只出不进）和监管户，对日常 用款户开通查询网银，监管户预留信托公司监管人员印鉴并开通网银，爱建信托 掌握最高权限 u 盾；
（2）资金监管
①信托融资用于厦门湾南岸鸿溪谷项目开发建设；
②永鸿厦门湾南岸鸿溪谷项目销售账户实行全封闭监管。以项目备案价格及备案面积测算，备案均 价达到 17000 元/平米，备案面积 30000 平米以下，我司在保障工程款正常支付的前提下，可允许销售回 款进行集团调用，资金调用总金额不超过 5 亿元。
③我司信托存续满 6 个月或备案面积超过 30000 平米，我司将全封闭项目资金监管，销售回款资金 用于鸿溪谷和御溪谷项目工程建设。
2、章证照共管：漳州鸿新、漳州鸿信公章、财务章、法人章、营业执照、开户许可证等重要证照由 爱建信托 共管；
