【湖南信托-山东滕州棚改安置房建设项目产品要素】

发行机构 湖南信托 产品状态 在售
产品类型 信托产品 返利 6000元
产品期限 24月 发行规模 1.9亿
投资起点 100万 收益率 9.0%~9.4%
发行日期 2019-02-18 投资方向 基础设施
所在地 付息方式
收益率说明 【税后预期收益率】 100万-300万 9.0% 300万及以上 9.4% 
资金运用 用于向山东新兴置业有限公司发放开发贷款（满足432），实际用于其省级棚改项目滕州市木石镇区域改造凤翔小镇安置房C地块的开发建设。 
风险控制 （1）保证担保：滕州市城市建设综合开发公司（AA级发债主体）为本信托贷款提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。（2）抵押担保：融资人将其所持有的包括本用款项目地块在内的六宗约358亩的土地使用权为本次融资提供抵押担保。根据湖南万源土地房地产评估公司的预评估函，在估价期日2018年11月15日的预评估价值为30045.15万元，抵押率约为63.24%。
还款来源 （一）第一还款来源: 融资人本项目销售收入 根据项目测算，项目 2019 年即可开始实现收入，预计该项目共计实现销售收入为 44568.81 万元，在扣除经营成本、营业税费及所得税等现金流出后，当年可用于偿债净现金流约为 39418.61 万元，本信托贷款本金和利息共计 23750 万元，贷款到期时对本信托贷款本金和利息的覆盖比率为 1.66 倍。信托存续期间，项目本身现金流足以覆盖信托贷款的本金及利息。 （二）第二还款来源: 融资人其他经营性收入。 2017 年公司营业收入较 2016 年增长 28.36%，未来随着融资人承担的主要棚改项目建成实现销售，营业收入将进一步增长。 根据 2017 年审计报告数据，公司存货规模约 98.13 亿元。经过与融资人沟通，未来这些楼盘将陆续进行销售，随着销售的实现带来大量的收入和现金流。预计每年将实现的销售收入为 15 亿左右。根据以上测算测算结果，2019-2021 年期间，融资人的总收入覆盖有息负债（包括本信托计划本息）后分别剩余 8.02 亿元、11.96 亿元和 10.46亿元，现金流入能够远远覆盖其债务总支出，偿债能力较强
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【湖南信托-山东滕州棚改安置房建设项目产品详情】

【项目亮点】
亮点一：项目属安置房，已纳入省级棚改名录的项目，属于中央和地方政府大力鼓励和支持的政策性项目，满足432开发贷款的要求，
手续齐备，符合监管要求。
亮点二：项目自身现金流较好，预计销售收入为44568.81万元，本身现金流足以覆盖信托贷款的本金及利息。
亮点三：融资方实际控制人为滕州市国有资产管理局，具有强大的股东背景和深厚的政府资源，在当地具有一定的区域专营性。
区位优势：融资人所在的区域为山东省滕州市，是山东省人口最多的县级市。2017年全市实现生产总值（GDP）1150.37亿元，
综合财政实力较强。2018年，滕州位列全国综合实力百强县第26位。
AA担保：担保人滕州城建拥有30年的开发经验，主体和债项评级为AA，截至2017年末，公司资产总额为160.40亿元，综合实力较强
，具备较强的担保能力。
土地抵押：融资人提供包括本项目用地在内的六块土地（约358亩）的国有土地使用权为本次融资作抵押担保，
土地评估价值为30045.15万元，1.5倍覆盖项目融资本金。