【中国民生信托-至信512号宝能广州 总部基地产品要素】

发行机构 中国民生信托 产品状态 在售
产品类型 信托产品 返利 6000元
产品期限 12/18月 发行规模 4亿
投资起点 300万 收益率 8.6%~9.1%
发行日期 2019-01-11 投资方向 房地产
所在地 付息方式
收益率说明 300万起售，12个月8.6-8.8%、18个月8.9-9.1%(300万12个月返6000，300万18个月返6000元)【本产品即日上线，1/17截止交款，欢迎垂询预约】
资金运用 用于宝能广州总部基地项目开发建设 
风险控制 不动产抵押：以宝能城公司名下位于深圳市南山西丽的住宅及商业物业现房 抵押（其中住宅不低于6,000平米或价值不低于5.7亿元）。按总值计算，住 宅部分抵押率不高于60%、商业部分抵押率不高于50%。保证担保：宝能控股（中国）有限公司、宝能地产股份有限公司、宝能城有 限公司为融资人本笔融资的还本付息义务提供连带责任保证担保。 阶段性还款安排：广州宝能华南有限公司名下的“宝能广州总部基地”项目 按可售面积不低于48,793平米为基数，销售面积达到60%、100%时，累计还 款不低于8亿元、15亿元。强制执行公证：相关的《信托贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》等 办理强制执行公证手续。
还款来源 广州总部基地以及宝能城公司抵押给我司的住宅及商业部分销售还款。 
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【中国民生信托-至信512号宝能广州 总部基地产品详情】

产品优势如下：
1、保障措施严格：本项目为符合四三二的标准信托贷款，以位于深圳市南山区的现房抵押（其中住宅不低于6,000平米或价值不低于5.7亿元），
抵押率不高于60%。宝能控股、宝能地产保证担保。两项还款来源对融资的偿债保障比达2.5倍。
2、项目条件优越：用款项目位于广州市黄埔区，距离地铁6号线萝岗站约200米。定位“粤港澳大湾区投资总部”，四证齐全，处于基坑施工阶段。
黄埔区GDP位列广州市各区第二位，高新技术产业产值占全市78%，上市企业数占2/3。
3、抵押物优质：抵押物项目与地铁5号线塘朗站接驳，目前呈热销状态，销供比1.38。是大学城周边5公里范围内体量最大的综合体，为稀缺业态。
4、交易对手强大：宝能集团始创于1992年，总部位于深圳，实际控制人为姚振华。宝能控股总资产1,462.28亿，净资产659.17亿，资产负债率54.92%，
净利润51.52亿元。

项目概况-项目简介
宝能广州总部基地项目位于广州市黄埔区科学城板块，属于临港商务次中心及萝岗中心区。项目隔 路为广州国际体育演艺中心、检察院；西侧紧邻保利地块（商办性质、基坑阶段）、创维公司、南 侧为LG工厂、东侧为保利罗兰住宅项目；项目东至北二环高速（距离高速入口约500米），往南距 广深高速最近的入口直线距离仅约2.5公里，交通便利；距离地铁6号线萝岗站约200米。
 宝能广州总部基地项目建设用地面积48,046㎡，容积率3.39，总建筑面积324,384.20 ㎡；其中计容积 率面积162,642.00 ㎡，由于土地出让合同要求自持70%，因此，可售物业面积48,793㎡，其余自持。  项目总体定位“粤港澳大湾区投资总部”，规划建设超5A甲级智慧型写字楼、超五星白金酒店、精品 酒店及大型高端集中商业，打造标志性的总部型城市综合体产品。  宝能广州总部基地项目目前四证已齐，正处于基坑施工阶段.

广州市黄埔区概况：黄埔区是广州国际科技创新枢纽核心区，拥有10个国家级产业基地,4个省级战略性 新兴产业基地，6个市级战略性新兴产业基地。2017年地区GDP位列广州市各区第二位，高新技术产业产 值占全市78%，世界500强企业投资项目170多个，约占全市60%；上市企业数占广州市2/3。全区共聚集 科技型企业约7,000家，其中高新技术企业超过1,600家，约占全市的1/4。
科学城板块情况：目前黄埔区建立了中新广州知识城、黄埔临港经济区、广州科学城、广州国际生物岛 四大板块，本项目位于广州科学城板块。广州科学城是广州高新区的主体园区，规划面积37.47平方公里。 目前，累计投资超过2,000亿元，聚集了3,000多家科技企业，500多家科研机构。
 商办土地市场：2017年，黄埔区推出9宗商办用地，共计37.2万平米，同比增加431.9%；成交34.4万平米， 同比大增约700%，楼面均价5,041.1元/平米，同比上升270.7%。  商办交易市场：本年广州写字楼量跌价升，黄埔区为广州市热点成交区域，本年商办成交增长逾2成，显 著好于全市平均水平.

项目概况-区域市场概况
广州市黄埔区概况：黄埔区是广州国际科技创新枢纽核心区，拥有10个国家级产业基地,4个省级战略性 新兴产业基地，6个市级战略性新兴产业基地。2017年地区GDP位列广州市各区第二位，高新技术产业产 值占全市78%，世界500强企业投资项目170多个，约占全市60%；上市企业数占广州市2/3。全区共聚集 科技型企业约7,000家，其中高新技术企业超过1,600家，约占全市的1/4。
 科学城板块情况：目前黄埔区建立了中新广州知识城、黄埔临港经济区、广州科学城、广州国际生物岛 四大板块，本项目位于广州科学城板块。广州科学城是广州高新区的主体园区，规划面积37.47平方公里。 目前，累计投资超过2,000亿元，聚集了3,000多家科技企业，500多家科研机构。
商办土地市场：2017年，黄埔区推出9宗商办用地，共计37.2万平米，同比增加431.9%；成交34.4万平米， 同比大增约700%，楼面均价5,041.1元/平米，同比上升270.7%。
 商办交易市场：本年广州写字楼量跌价升，黄埔区为广州市热点成交区域，本年商办成交增长逾2成，显 著好于全市平均水平

交易对手介绍—宝能集团
 宝能集团始创于1992年，总部位于深圳，实际控制人 为姚振华。姚振华旗下产业主要通过宝能控股（中国） 有限公司（简称“宝能控股”）、深圳市宝能投资集 团有限公司（简称“宝能投资”）两个控股平台开展， 宝能控股主要负责房地产板块，旗下主要运营主体为 宝能地产股份有限公司（简称“宝能地产”）；宝能 投资主要负责金融和物流板块，主要运营主体为深圳 市钜盛华股份有限公司（简称“钜盛华”）。历经二 十六年发展，宝能集团现已成为涵盖现代物流、高端 制造、物业开发、综合金融、文化旅游、航空业务、 民生服务七大核心板块的大型现代化企业集团，员工 约2,000人。
广州宝能华南有限公司（简称“广州宝能”或“项目 公司”）是为开发“宝能广州总部基地项目”而成立 的单体项目公司，负责宝能广州总部基地项目建设。
 
项目亮点
交易对手实力较强:
 宝能集团经过二十余年发展，形成了涵盖现代物流、高端制造、物业开发、综合金融等板块的综合性集团，集 团在深圳持有多个优质物业、金融板块持有多家质地优良的上市公司、并具有多张金融牌照（保险、基金、小 贷、支付），整体具有一定的抗风险能力。
融资项目区位优势: 该项目位于广州市黄埔区的临港商务次中心及萝岗中心区，交通便利，2017年周边集中出让商办用地，未来具 备一定发展潜力。
抵押物区位优势 本信托计划抵押物为宝能城公司持有的深圳宝能城住宅+商业现房，区域交通便利，政策利好，具备发展潜力， 抵押物业为周边稀缺业态，其开业预计将提升周边配套及物业价值，市场认可度良好，住宅抵押率不高于60%， 商业抵押率不高于50%，抵押率较低。 增信措施较为充分：
本信托交易结构清晰,为符合四三二的标准信托贷款,项目公司监管,现房抵押并控制抵押率。宝能集团地产板块的 核心公司以及本次抵押物的持人提供担保。 还款来源充足：  物业销售（含抵押物销售）对融资的偿债保障比达2.5倍，项目再融资可行性高，交易对手（含保证人）资金筹 措能力较强。还款来源保障较高。