【项目简介】 

项目位于苏州市吴中区，属于地铁配套项目，周边社区较为成熟，紧邻新区核心CBD，是政府重点发展的区域之一，

项目分为三期开发，工程进度已属于中期，四证齐全，部分面积已经拿到预售证；预计信托贷款存续期间销售回款可达30亿元，项目整体可实现销售收入63.2亿元。


交易对手简介

国瑞置业有限公司（流行性支持）：
.国瑞置业（02329.HK）是在香港联交所主板上市的大型房地产开发商和运营商，是是 MSCI 中国指数的成份股、恒生综合指数和沪港通的成份股，位列 2017 中国房地产企业百强第 69 位。国瑞置业成立于 1994 年，拥有房地产开发国家一级资质、物业管理国家一级资质，是中国优秀的房地产企业之一。

.公司财务方面，截至 2018 年 6 月，公司总资产逾 707 亿，净资产 164 亿，负债率约 76.78%，国瑞置业总土地储备货值达 1200 亿元；2017 年实现营业收约 67.87 亿元，净利润逾 20.40 亿元，主营业务利润率高达 52.66%，由此可知，公司财务稳健，具备较强的盈利能力。

汕头花园集团（担保方）：
.汕头花园集团成立于 1994 年，具备房地产开发二级资质，为上市公司国瑞置业 100%控股子公司，截至 2017 年底，公司总土地储备面积约 760.81 万平米，总资产为 567.23 亿元，60%以上为流动资产，资产负债率 78.61%，公司的融资成本控制在 7%左右，成本较低。
.公司 2017 年度营业收入 39 亿元，净利润 10.77 亿元，销售毛利率 70%，销售净利率 28%，盈利能力较强。

用款项目简介

 .国瑞熙墅项目位于苏州市吴中区，属于地铁配套项目，周边社区较为成熟，紧邻新区核心 CBD，是政府重点发展的区域之一；项目分为三期开发，工程进度已处于中期，四证齐全，部分面积已经拿到预售许可证；预计信托贷款存续期间销售回款可达 30 亿元，项目整体可实现销售收入 63.2 亿元人民币。

信托公司简介

.中国民生信托有限公司前身为中国旅游国际信托投资有限公司（成立于 1994 年），注册资本 70 亿元。截至 2016 年末，公司净资产达 99 亿元。根据最新的信托公司综合实力排名，民生信托位居第 6 位。

.民生信托控股股东泛海集团，创建于 1985 年，注册资本 200 亿元，是一家以金融为主体的多元化跨国集团企业，参控股企业包括民生证券、民生银行、联想控股等。

核心风控和主要亮点
1.准一线城市核心商圈地产项目：
用款项目位于苏州市核心商圈的地铁上盖项目，交通便利，周边配套成熟，升值潜力较大。而且四证齐全，风险较小。对比周边存量楼盘均为尾盘，新盘入市尚需时日，未来一年销售前景可期。
2.信托公司控股项目公司主动管理
信托公司完全控制苏州国瑞股权，若发生违约，信托公司有销售降价权，且可处置苏州国瑞股权，信托计划投入的成本 15 亿元，对比项目剩余的 50 亿元货值，若发生极端情况，信托公司处置资产的安全边际较高。
3.抵押物充足足以保障信托本息
交易对手将项目土地及在建工程抵押给信托计划，抵押物价值高达 25 亿，抵押率仅为 58%，如出现违约情况，信托计划可通过变现抵押物来归还信托贷款