富力地产危局：又现伤亡事故！负债近3000亿

　　导读

　　又到一年年报 披露季，几家欢喜几家愁。

　　万科、恒大 、融创中国、绿地控股 (行情600606,诊股 )、保利等头部房企纷纷交出靓丽答卷，净利润增长率基本都维持在20%左右，唯独曾经“华南五虎”之一的富力地产出现业绩下滑，且下滑幅度还不小。

　　对于已经到来的2019年，富力地产给出了1600亿的销售目标，但频发的安全事故引发市场担忧。　　

　　近期，住房和城乡建设部网站披露，3月14日下午 ，在天津市静海县富力新城雍景豪庭四期工程中，发生高处坠落事故，死亡1人。这已是富力地产天津项目自2016年4月至今发生的第三起伤亡事故，2018年富力地产曾公开表态对安全方面“准备足够充分”。

　　富力地产净利润下滑近60%，总负债近3000亿

　　3月20日，富力地产披露了2018年业绩报告。

　　财报 显示，2018年富力地产实现营业收入768.58亿元，较2017年增长29.66%；净利润为87.28亿元，相较2017年的214.24亿元大幅减少59.3%。

　　缘何增收不增利？

　　信托圈查阅财报发现，受益于销售成本减少9%、协议销售显著增长60%以及平均售价稳定，实际上富力地产2018年毛利增加33%至279亿元，整体毛利率为36.37%，处于行业较高水平。

　　但在融资成本、行政开支大涨以及酒店业务拖累下，富力地产利润规模明显缩水。

　　2018年，富力地产合计融资超过250亿元，包括银行贷款 、离岸美元 优先票据、境内债券、中期票据及超短期融资券 ，以及信托贷款及其他，分别占52%、12%、25%及11%，融资总成本高达51.12亿元，相较上年16.73亿元增加34.39亿元，增幅205.56%。

　　债务规模则继续扩大至2963亿元，净负债与总权益比率为184.1%，资产负债率80.92%。

　　随着销售项目数量由上年度的88个增加至155个，公司销售及行政开支水涨船高。

　　2018年，富力地产销售开支为22.91亿元，较2017年5.66亿元增加17.25亿元，增幅304.78%；于此同时，集团正式员工数量从上年49239人增加11086人至60325人，带来行政开支加多13.14亿元，其中，员工成本增加6.66亿元。

　　此外，酒店业务亏损急剧扩大，进一步吞噬了富力地产净利润。

　　2017年，富力地产豪掷199.06亿元接盘万达77家酒店，但这笔短期买卖到目前为止还未让富力尝到甜头，2018年富力地产酒店运营业绩从2017年的亏损1.46亿元迅猛扩大至4.59亿元。

　　上述指标反向作用下，信托圈注意到富力地产期内销售净利率已下滑至2005年上市以来最低11.36%，销售收入收益水平并不乐观。

　　营运能力下滑，存货增长超2倍

　　囿于2018年地产调控政策及紧缩的信贷环境，富力地产在业务发展上的态度较为审慎。

　　期内集团共收购371亿元的土地储备，总共61块土地，建筑面积为1,405 万平方米，平均价格为每平方米人民币 2,600元，而2017年收购土地储备金额则为584 亿元。

　　销售区域上，集团于65个城市发展地产业务，但重心正在向二三线城市下沉。

　　其中，惠州、太原、天津分别贡献营业额40.28亿元、39.35亿元、39.33亿元，位列三甲；重庆、北京、上海、无锡及宁波也录得营业额超过30亿元，另有湖州、包头、哈尔滨、 海南、佛山、莆田及西安7个城市的营业额超过20亿元。

　　相对重资产、资金密集的行业属性，审慎的态度多少影响了富力地产营运能力。

　　报告期内，富力地产存货9.74亿元，较2017年的4.19亿元增加5.55亿元，增幅超过2倍，为近十年最高。

　　从市场风险来看，如果存货规模增长过快，后续若销售不畅或者遭遇政策收紧，可能导致现金流吃紧。

　　同时，存货增长亦会降低资产营运效率，影响收益能力。

　　截至2018年底，富力地产流动比率和速动比率已降至1.53%和0.44%，资产变现能力和短期偿债能力均不高。

　　目前，公司账面货币资金347.1亿元，债项中，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的32%、49%及19%，短期借款和长期借款当期部分合计高达523.5亿元，偿债压力不容小觑。

　　2019年销售目标1600亿

　　展望2019年，富力地产在财报中披露销售目标1600亿元，较上年增长22%；计划交付可售面积从2018年的611万平方米提升至920万平方米，销售超过200个项目。

　　从土地储备来看，布局明确。

　　紧随大湾区发展机遇，富力地产在大湾区权益土地储备可售面积为362万平方米，价值460亿元，预计2019、2020年在大湾区的销售目标分别为160亿、240亿。

　　海南则是富力地产另一块重仓区，李思廉在近日的业绩发布会上表示海南会有放松的消息那是100%的。

　　目前富力在海南的土地储备占比高出大湾区，且2018年新增的土地储备中有13%是在海南。

　　至于一直被行业诟病的融资能力，集团表示将继续为旗下项目寻求其他资金以降低融资成本，积极拓展酒店等商业物业的资产证券化 。

　　信托君注意到，随着融资环境宽松，进入2019年富力地产已成功发行多只债券，从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度约人民币 1,303 亿元，较2018年增加近100亿元。

　　对于权益协议销售同比增长22%目标，富力地产称取决于更大量的已动工项目，以及资产周转加快及项目周期缩短。

　　值得一提的是，富力地产2019年新开工面积为1230万平方米，而2018年这个数字为2200万平方米，今年动工面积接近腰斩。