这一轮地产信托调控的“前前后后”

　　今天午后，朋友圈又“冷风”频吹。

　　两家信托公司 ——光大信托和国投泰康信托 ，被传全面暂停房地产信托 项目募集。但随后两家信托公司均进行了辟谣。

　　地产锐观察在一直关注此次房地产信托调控的进展。此前信托公司地产业务被“窗口指导”“暂停”也是常态，但冷风吹得从来没有这一次这么强烈。

　　下面就来梳理下，这一次房地产信托业务调控“从上到下”、从坊间传闻到业内发酵的全过程。

　　媒体报道

　　7月4日，证券时报旗下信托行业 公众号『信托百老汇』报道，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模，且各家公司收到的监管要求不尽相同：

• 　　有的被要求“自觉控制地产信托业务规模”；

• 　　有的被要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”；

• 　　个别被要求“全面暂停地产信托业务”。

　　信托百老汇记者援引多位业内人士的反馈，这一轮的监管调控可能是因为，银保监23号文发布后，地产信托发行规模虽然有所收缩，但是仍未达监管预期。

　　独家 | 地产融资再收紧，多家信托收到银监窗口指导，控制地产业务规模

　　7月6日，澎湃新闻报道，有10家信托公司被窗口指导，包括中融信托、中航信托 、江苏省国际信托 、万向信托 、兴业信托、交银国际信托 、光大信托、五矿信托、百瑞信托 、国民信托 。

　　窗口指导的内容包括：

• 　　今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；

• 　　已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；

• 　　符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；

• 　　地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；

• 　　城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

　　澎湃新闻分析，此次窗口指导意在引导23号文落到实处。

　　7月6日，证券时报旗下公众号『券商 中国』报道，银保监会 相关负责人接受了券商中国记者采访，确认针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。重点提出了5点要求，并强调此次对个别信托公司进行约谈警示所做的窗口指导是分类施策，今后这将是银保监会一项常态化工作，及时开展政策吹风。

　　官方最新回应加强地产信托业务调控！银保监会重磅发声，抑制资金过度流向地产企业，对信托重点提五大要求

　　7月10日，北京商报旗下公众号『BBC Fintech圈子』报道（北京商报官微同日转发），近日有部分地区银保监局已召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。

　　北京商报采访获悉，7月9日某地银监局（后有媒体报道为北京银监局）在召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议时明确：

• 　　对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；

• 　　对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作；

• 　　信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；

• 　　仅接受符合432条件且交易结构为贷款模式的业务报告；

• 　　对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

　　监管发话“敲打”部分激进展业信托机构 房地产信托融资渠道收紧

　　7月11日下午14:24，财联社引自新浪报道，光大信托紧急通知，暂停所有房地产类项目募资；下午14:57，财联社又报道，不只光大信托，国投泰康信托也暂停了。

　　随后，光大信托接受21世纪经济报道采访回应：这是谣言，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

　　国投泰康也在其官方微信发布声明，公司将继续依法合规地开展信托业务。（没特别说“地产”）

　　7月11日稍晚，『信托百老汇』发文，光大信托高管对信托百佬汇记者表示，刚需、住房保障类、产业孵化类，旧城改造等地产项目仍可正常开展。国投泰康信托亦进行回复表示，“关于房地产业 务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”

　　信托百老汇记者援引业内人士说法，目前北京银监局对信托公司要求双重管理：一是，特定资产收益权和股权收益权类地产项目不能做；二是，三季度房地产信托规模不得超二季度。

　　业内讨论

　　对于此次地产信托业务被窗口指导，业内微信群也讨论热烈，一致认为这次是“动真格”的了。

　　有金融圈专业人士透露：

　　1、在此次10家信托公司被“三堂会审”之前，有至少两家信托公司已经因为地产信托增速过快、提供土地前融等原因被单独约谈，约谈后主动做出了“暂缓新增”的表态和承诺。

　　2、传言中的10家信托公司是按照上半年的地产信托规模增速，从高到低被依次传唤的。

　　3、板子不仅打在信托公司身上，银保监同样对地方银监局进行了“耳提面命”，要求严加管教辖内信托公司，因而有了十家之后，部分地方局的跟进窗口指导。

　　4、被约谈的信托公司，有的承诺三季度末（930）相对于二季度末（630）的房地产信托规模不新增；有的内部要求，新增一单地产业务，同时自带一单同等规模的非地产业务，以保证地产信托占比不扩大；有的内部要求，通过到期替换、结构化劣后不计入规模等方式来平滑规模波动。

　　地产锐观察从多家信托公司内部人士了解到，目前监管对信托公司房地产业务窗口指导意见分为两类：一类是直接暂停，一类是控制总量。

　　直接暂停的，只是极个别信托公司，地产业务做的过猛，至于暂停多长时间，可能有两个维度理解：一是先看三季度；二是将存量地产信托业务压缩到一定规模。

　　控制总量，一是普遍要求信托公司须确保今年三季度末房地产信托业务余额较二季度末零增长；二是对于存量规模大的（各地银监界定，有哪些家不知道），要严控新增（含各类涉房业务，包括通道业务），只有存量地产信托项目到期之后，腾退出额度，才能再做新项目。

　　总体看，此轮对地产信托的监管更强调业务合规性，为开发商提供前融资金（拿地配资）的各种违规模式被严格控制。但对信托公司开展地产业务，监管不是一刀切，而是分类施策。

　　前述陷入暂停地产业务传闻的某信托公司内部人士对地产锐观察表示，只是自己公司内部临时要求按下“暂停键”，前融确定不做，432项目可以正常申报。

　　因为各地银监局对“432”项目标准有不一样的看法，比如：

　　有的要求必须是真正的432项目，即不能借壳套壳；

　　有的要求只能是贷款模式，不能是收益权转让及回购 模式；

　　对开发商二级资质认定，是要求项目公司本身具有，还是直接股东或者实际控制人有也算，等等。

　　这些，都有待和主管银监沟通后明确。一旦明确标准后，432项目即可正常申报。

　　除了符合标准的432项目信托贷款外，目前信托公司涉房业务余下还可正常操作的有：城市更新旧改类项目，购房尾款等标准化的ABS/ABN，真股权投资（还有什么，欢迎写留言补充）。

　　于房地产企业而言，特别是房地产信托融资占比较大的房企，融资会变得难上加难，提升项目周转速度，加强销售去化，回流现金是王道。