时间：2019-05-20 21:39:08 来源：券商中国
2018年11月13日，中梁控股向港交所递交招股书，但并未实现上市。根据港交所的规定，递交招股书6个月之后，若未能上市，上市进程将调整为“失效”。 在短暂的失效状态后，2019年5月17日，中梁控股更新了最新一版的招股书。其上市决心并未动摇。 2016年，发家于温州的中梁控股将总部移至上海。2017年提出“3000亿”的销售目标。在各大房企开始战略收缩之时，中梁控股逆势拿地融资。 据招股书数据，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，成功跨入千亿阵营，近三年年复合增长率超过70%。 在中指数研究院的“2019中国房地产
百强企业”名单中，中梁控股位列27位，排在泰禾集团
(行情000732,诊股
)之前。在2019年克而瑞2019年房地产企业销售金额排行榜中以1288.7亿元的成绩排名23位。 值得注意的是，中梁控股是房地产30强中唯一一家还未上市的地产公司。众所周知，一个好的财务总监对于上市有着不可或缺的作用，然而这对于这家逆势崛起，擅于利用信托融资的高杠杆地产公司来说却成为了稀缺资源
。 2017年6月，绿地香港前首席财务官游德锋离职后加入中梁地产，短短4个月便提出辞职。2018年1月，中梁控股从泰禾集团挖来首席财务官罗俊，同样过了四个月后辞职。此后，中梁控股的财务总监由凌新宇担任。2019年4月，原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁地产，职位均为副总裁，中梁控股努力地招募行业人才。 中梁控股更新的招股书中披露，IPO募资的款项有以下用途，一是公司现有物业项目或项目阶段（温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府）的建筑成本。 二是偿还绝大部分的若干现有信托贷款。其中主要是2019年到期的四笔信托贷款，这些信托贷款均为中梁控股项目公司的流动资金贷款。包括（1）2019年7月18日到期的年利率11.5%信托贷款、（2）2019年9月6日到期的年利率11.5%的信托贷款、（3）2019年11月1日到期的年利率12.5%的信托贷款，（4）2019年11月22日到期的年利率13.83%信托贷款。三是中梁控股的一般营运资金。 2016年-2018年，中梁控股未偿还借款总额为202.26亿元，244.76亿元和270.05亿元加权平均实际利率为9.4%，7.9%和9.9%。 据券商
中国记者了解，中梁控股有58%的借款来自于信托和资管产品。截至2018年末，中梁控股共109笔借款。截至2019年3月末，借款余额达123亿元，其中最高利率达18.5%。普遍成本在12%-13%。大部分项目均有股权质押，土地抵押和担保。而其中的大部分款项是在2018年借来的。信托业内人士表示，“在2018年房企借款难的背景下能够有这么多融资实属奇迹。” 截至2019年3月31日，中梁控股土地储备规划总建筑面积3890万平方米，在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角，中梁控股的土地储备占比为45.4%。 中梁控股发际于温州，在总部搬迁至上海之后就开启了全国扩张之路。 除了长三角区域外，业务范围已经扩展到环渤海，海峡两岸，中西部和珠三角区域。以三四线城市为主。其业务范围、人才战略、经营模式都在向碧桂园学习。因此，中梁控股也有“小碧桂园”之称。 中梁控股2016年、2017年2018年的物业销售收入分别为29亿元，139亿元和300亿元。实现了业绩的三连跳。 在业绩连续跨越式增长的背后，可见经营团队对高周转理念的执行贯彻力度。此前，中梁控股集团内部曾提出了“456”模式——即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。 而对于员工的招聘要求，中梁控股要求招聘负责人要尽量用拼搏奋斗的年轻男员工。女性比例要在25%以下，而且不要漂亮的。要求员工服从区域调配，严控上海本地
人比例，这一招聘信息引起了行业不小的关注。
中海信托高层变动:黄晓峰、张德荣履新董事长、总裁 
新华信托房地产项目频频踩雷 
